Tư vấn ngân hàng và những điều sale bất động sản cần hiểu rõ

May 8, 2023
3:42 pm

Theo thống kê, cứ 10 khách hàng mua nhà thì có đến 8 người cần vay vốn ngân hàng. Do vậy, là một môi giới bất động sản, bạn cần nắm rõ những kiến thức cơ bản về tín dụng ngân hàng để có thể tư vấn cho khách. Trong bài viết này, Hunter Land sẽ định nghĩa giúp bạn một cách dễ hiểu nhất các thuật ngữ mà sale thường gặp.

3 KHÁI NIỆM CƠM BẢN

Vốn vay/Vốn tự có: các ngân hàng chỉ cho khách vay tối đa 70% giá trị tài sản, do vậy khách của bạn cần phải để dành vốn tự có tối thiểu 30%. Vốn tự có là phần tiền khách hàng hiện có sẵn như tiền tiết kiệm, tiền của người thân cho mượn, cho tặng. Ngược lại, vốn vay là phần 70% của ngân hàng cho vay.
Tài sản đảm bảo/Tài sản thế chấp: là cái để ngân hàng nắm “làm tin” để “yên tâm” và “đề phòng rủi ro” khi cho khách hàng vay. Tài sản đó là cuốn sổ nhà, sổ đất hoặc bộ hợp đồng mua bán (đối các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, chưa bàn giao nhà, chưa cấp sổ). Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ thì ngân hàng sẽ phát mại (rao bán công khai) tài sản đó để thu hồi nợ.
Thời hạn vay vốn/Thời hạn cho vay: các ngân hàng cho vay tối đa 20 năm. Nếu khách hàng của bạn là người trung niên thì thời hạn vay tối đa sẽ ít hơn. Ngân hàng lo ngại khách sẽ mất nguồn thu nhập vì sắp nghỉ hưu, rủi ro tuổi tác (bệnh tật, qua đời…

LÃI LÀ GÌ?

Lãi: vay ngân hàng thì ngoài trả nợ gốc mỗi tháng (vốn vay chia cho thời hạn vay vốn), khách hàng còn phải trả lãi.

Lãi = (Lãi suất/365) x Số ngày trong tháng x Dư nợ đầu kỳ

VÍ DỤ MINH HOẠ

Ví dụ về cách tính gốc lãi

Gốc và lãi hay gốc lãi còn được gọi là tổng nợ phải trả hay dân gian thường gọi là “tiền góp” phải trả hàng tháng. Khách hàng mua miếng đất trị giá 1 tỷ, có sẵn 300 triệu, vay 700 triệu trong 10 năm (120 tháng). Lãi suất năm đầu là 7%, những năm sau dự kiến 10% (phải dùng từ dự kiến vì chưa rõ hết năm đầu thị trường tín dụng sẽ biến động ra sao). Giả sử mỗi tháng đều có 30 ngày. Bảng tính gốc lãi 2 tháng đầu như sau:

Kỳ hạn (tháng)

Dư nợ đầu kỳ

Trả gốc

Dư nợ cuối kỳ

Trả lãi

Tổng nợ phải trả

700.000.000

700.000.000/120 = 5.833.333

694.166.666 triệu (dư nợ đầu kỳ trừ đi số tiền gốc đã trả)

(7%/365)*30*

700.000.000 = 4.027.397

9.860.730

694.166.666 (cũng là dư nợ cuối kỳ trước)

5.833.333

688.333.333

3.993.836

9.827.169

Các tháng tiếp theo, số tiền gốc và lãi cũng được tính tương tự vậy, riêng từ tháng thứ 13 lãi suất sẽ tăng lên dự kiến là 10% chứ không còn là 7% vì hết thời hạn ưu đãi năm đầu.

Lãi suất: lãi được tính trên dư nợ đầu tháng nhân với tỷ lệ phần trăm lãi suất. Thường được ghi theo năm.
Lãi suất năm đầu/Lãi suất cố định/Lãi suất ưu đãi: ngân hàng sẽ cố định lãi suất năm đầu tiên, các năm sau lãi suất sẽ thả nổi theo biến động thị trường. Lãi suất trong năm đầu tiên được gọi là lãi suất ưu đãi.
Dư nợ: là phần nợ gốc còn lại, dư nợ sẽ giảm dần theo thời gian do tháng nào khách hàng cũng trả một ít nợ gốc. Do vậy lãi hàng tháng cũng giảm (trường hợp lãi suất cố định, không tăng).

Ví dụ về cách tính phí phạt trả nợ trước hạn

Phí phạt trả trước hạn: khách hàng bạn dư tiền, vay mới 1 năm thôi nhưng vô tình trúng số nên muốn trả dứt điểm thì phải chịu phí phạt trên số tiền trả trước.

Phí phạt tuỳ theo quy định của từng ngân hàng, như Vietcombank phí phạt năm đầu hiện là 1%, những năm tiếp theo là 0.5%, từ năm thứ 4 trở đi là miễn phí. Ví dụ khách hàng vay Vietcombank trả được đủ 12 kỳ, vào ngày thứ 15 của tháng thứ 13, KH muốn trả dứt nợ thì KH sẽ phải:

Đóng lãi 15 ngày trên dư nợ lúc đó:

(10%/365)x15x(700.000.000 – 5.833.333×12) = 2.589.041 đồng

Đóng phạt trả trước hạn:

(700.000.000 – 5.833.333×12)x0.5% = 3.150.000 đồng

Ân hạn gốc: là một ưu đãi của ngân hàng. Ví dụ: ân hạn gốc 1 năm đầu có nghĩa là khách hàngách hàng chỉ cần trả lãi trong năm đầu, miễn trả gốc. Từ tháng thứ 13 khách hàng sẽ bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi.
Lãi suất 0%/Miễn lãi: là một ưu đãi của ngân hàng. Ví dụ: miễn lãi 1 năm đầu có nghĩa là khách hàng chỉ cần trả gốc trong năm đầu, miễn trả lãi. Từ tháng thứ 13 khách hàng sẽ bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi.

Thường thì các dự án căn hộ sẽ có chương trình ưu đãi miễn trả gốc, miễn lãi đến khi nhận nhà (16-24 tháng tuỳ tiến độ xây dựng). Điều này có nghĩa là khách hàng chỉ cần đóng 30% vốn tự có, vay 70% nhưng mãi cho đến khi nhận nhà mới bắt đầu phải thanh toán gốc, lãi.

Nợ xấu: khách hàng từng vay ngân hàng (bao gồm cả việc nợ thẻ tín dụng) nhưng còn nợ không trả hoặc đã trả nhưng trước đó đã bị quá hạn thì sẽ bị gọi là mang nợ xấu. Các ngân hàng sẽ không cho khách hàng có nợ xấu vay.

Ngoài lề: Tại sao khách đứng tên giao dịch một người nhưng ngân hàng lại đòi hồ sơ của cả vợ/chồng người đó?

Khi khách hàng đã lập gia đình, tài sản khách mua sẽ theo luật định là tài sản chung của 2 vợ chồng (mặc dù chỉ 1 người đứng tên trên hợp đồng mua bán hay sổ) nên việc khách hàng vay vốn là việc của cả 2 vợ chồng. Cả 2 đều phải cùng làm thủ tục vay vốn, ký tá hồ sơ. Thu nhập của 2 vợ chồng sau khi trừ đi các chi phí sinh hoạt, nuôi con, chăm bố mẹ già… sẽ được dùng để tính làm tổng thu nhập trả nợ. Tuy nhiên, cũng có trường hợp ngoại lệ vợ hoặc chồng làm giấy khước từ tài sản cho người còn lại được sở hữu riêng và do đó có toàn quyền quyết định.