5 cột mốc tăng giá của một dự án căn hộ

June 28, 2023
3:21 pm

Trên thực tế, bất kỳ khách hàng nào dự định sở hữu căn hộ, dù là mua để ở đi nữa, cũng đều muốn dự án của mình tăng giá. Với các nhà đầu tư cho thuê, mua để tích luỹ tài sản chờ tăng giá trong dài hạn hay “lướt sóng” bán nhanh để thu về tiền chênh lệch, các cột mốc và yếu tố tác động đến khả năng gia tăng giá trị dự án càng được xem xét kỹ trước khi xuống tiền.

Trong bài viết này, hãy cùng Hunter Land điểm qua 5 cột mốc tăng giá thường thấy ở một dự án căn hộ chung cư.

DỰ ÁN ĐỦ ĐIỀU KIỆN KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN

Hầu hết các dự án bất động sản tại Việt Nam đều mở bán khi chưa đủ điều kiện theo luật định. Các chủ đầu tư “lách luật” bằng cách thu tiền 5-10% giá trị căn hộ và ký với khách một văn bản thoả thuận. Văn bản này có nhiều tên gọi khác nhau như: Thoả thuận giao dịch, Thoả thuận đảm bảo, Thoả thuận thực hiện hợp đồng… nhưng có điểm chung là có đầy đủ thông tin về sản phẩm căn hộ, giá bán và cam kết về thời gian chính thức ký hợp đồng mua bán.

Làm như vậy, chủ đầu tư sẽ có cơ hội huy động vốn sớm để có dòng tiền chi trả cho công tác xây dựng, phí môi giới cho đại lý phân phối và các hoạt động truyền thông – quảng cáo… Với người mua nhà, mặt lợi dễ thấy rõ là khách mua được căn hộ hình thành trong tương lai với số tiền trả trước nhẹ nhàng, thời hạn đến lúc ký hợp đồng mua bán còn xa nên áp lực tài chính được giảm nhẹ.

Với các dự án có pháp lý chuẩn chỉnh, đã được cấp phép xây dựng và phê duyệt phòng cháy chữa cháy, thường sẽ mất tối thiểu 6 tháng hoàn tất xây dựng phần móng cọc để đủ điều kiện ra hợp đồng mua bán. Quãng thời gian 6 tháng ấy cũng đủ để dự án tăng giá vì nhiều lý do:

Lạm phát theo thời gian: khiến chi phí đầu vào tăng, các dự án lân cận được triển khai sau đó chắc chắn phải bán với giá cao hơn nếu chất lượng xây dựng, bàn giao, vị trí tương đương nhau.
Kỳ vọng của người mua: giả sử lạm phát không xảy ra hoặc xảy ra ở mức rất thấp thì tâm lý của người mua trước luôn muốn bán lại cho người mua sau với giá cao hơn vì ai cũng muốn có lời.
Chủ đầu tư tăng giá giữa các đợt bán hàng: xem phân tích bên dưới

CƯ DÂN BẮT ĐẦU VỀ Ở

Khi dự án bàn giao nhà cho khách hàng, những người mua ở thực sẽ dọn về ở. Khách mua đầu tư cho thuê để lấy tiền bù lại vào phần lãi phải trả hàng tháng trong lúc tiếp tục chờ đợi mức giá kỳ vọng bán ra. Bỏ qua yếu tố quy hoạch hạ tầng bên ngoài, theo ghi nhận thực tế thì cột mốc bàn giao nhà là thời điểm dự án căn hộ tăng giá mạnh nhất.

Lý giải cho mức tăng giá ở thời điểm này là nhu cầu mua ở của những khách hàng mới tăng mạnh vì dự án khi ấy đã có “sinh khí”, các tiện ích nội khu và shophouse thương mại đã sẵn sàng phục vụ cư dân. Cầu nhiều, trong khi lượng cung căn hộ từ chủ đầu tư lại không còn hoặc nếu còn thì thường là những căn xấu, giá cao nên khách mới thường tìm đến sản phẩm sang nhượng, khiến giá dự án tăng.

Bên cạnh đó, yếu tố lạm phát cũng đóng góp lớn vào sự tăng giá của dự án tại cột mốc này. Theo quan sát của Hunter Land, các dự án căn hộ thường mất ít nhất 18 tháng kể từ lúc ký hợp đồng mua bán để hoàn thiện nội thất và bàn giao đến khách hàng. Thậm chí có không ít dự án mất 2-3 năm mới bàn giao cho khách hàng.

CĂN HỘ ĐƯỢC CẤP SỔ HỒNG

Việc căn nhà, miếng đất được chính thức cấp chủ quyền sở hữu là dấu mốc rất quan trọng với bất kỳ người nắm giữ bất động sản nào. Chiếc sổ hồng là cơ sở để khẳng định tình trạng pháp lý cao nhất của một dự án căn hộ. Và nhờ vậy, giá trị của dự án tăng khi cư dân được cấp sổ hồng là điều dễ hiểu.

CHỦ ĐẦU TƯ TĂNG GIÁ GIỮA CÁC ĐỢT BÁN HÀNG

Đây không còn là điều xa lạ với các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Việc chủ đầu tư dự án căn hộ tăng giá giữa các đợt bán hàng xuất phát từ nhiều nguyên do:

Sản phẩm đợt sau tốt hơn đợt trước nên tăng giá: vị trí, tầm view đẹp hơn, bàn giao cao cấp hơn…
Thời gian mở bán khác nhau: có không ít chủ đầu tư mở bán dự án thành nhiều đợt cách nhau 6 tháng – 1 năm, thời gian mở bán càng xa nhau thì yếu tố lạm phát sẽ làm đội giá đầu vào của các sản phẩm mở bán sau.
“Mình thích thì mình tăng”: cũng có trường hợp chủ đầu tư tự ý tăng giá mặc dù sản phẩm đợt 2, 3… cũng không có gì khác biệt so với đợt đầu tiên, thời gian mở bán cũng cận kề nhau. Việc chủ động tăng giá như vậy là để giúp những khách hàng mua đợt 1 cảm thấy “có lời”, dự án có sự gia tăng giá trị theo thời gian. Đồng thời, chủ đầu tư có thêm lợi nhuận đưa vào ngân sách marketing cho sản phẩm đợt 2, 3… vốn càng về sau càng khó bán.

QUY HOẠCH HẠ TẦNG ĐƯỢC PHÊ DUYỆT HOẶC TRIỂN KHAI

Chắc chắn rồi! Khi một quy hoạch hạ tầng, dù chỉ mới là thông tin đồn thổi, được phê duyệt hay chính thức triển khai xây dựng thì giá trị không chỉ dự án căn hộ mà tất cả các bất động sản lân cận đó tăng là hiển nhiên. Một trung tâm thương mại, cây cầu, con đường được mở rộng hay xây mới sẽ giúp việc lưu thông, giao thương của người dân trong khu vực trở nên thuận lợi và dễ dàng hơn.