Các thông số kỹ thuật xây dựng dân bất động sản cần biết

Người làm nghề môi giới bất động sản được ví von như “làm dâu trăm họ”, “trên thông thiên văn dưới tường địa lý”. Thật vậy, ngoài phải nắm vững kiến thức về sản phẩm và dự án, pháp lý bất động sản, phân tích tình hình thị trường và đối thủ, có nhiều kỹ năng mềm… thì sale bất động sản còn phải hiểu biết nhất định về xây dựng.

Trong phạm vi nghề môi giới bất động sản, chúng tôi xin giới thiệu đến bạn những định nghĩa dễ hiểu nhất về các thông số kỹ thuật xây dựng thường gặp. Cùng Hunter Land tìm hiểu ngay nhé!

CÁC THÔNG SỐ CHUNG

  • Mật độ xây dựng: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của toà nhà/dãy nhà (không tính các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe… và công trình hạ tầng kỹ thuật) trên tổng diện tích của dự án.  Dự án có mật độ xây dựng càng thấp thì cũng đồng nghĩa với việc mật độ cây xanh và tiện ích nội khu, hạ tầng giao thông… được đầu tư nhiều hơn, mang đến không gian sống xanh và thoáng hơn cho cư dân.
  • Tầng/Lầu: tính từ mặt đất trở lên, tầng 1 là tầng trệt, thường ký hiệu là tầng G – ground – đất), tầng 2 là lầu 1, tầng 3 là lầu 2. Chung cư cao 28 tầng tức là có 1 tầng trệt và 27 tầng lầu. Căn hộ mã B.10.XX có nghĩa là căn hộ này thuộc block B, tầng 10 (lầu 9), XX là số căn hộ. Nhà phố 3 tầng, tức là có 1 trệt 2 lầu. Các chung cư thường gọi tầng 4 là tầng 3A, tầng 13 là tầng 12A hoặc tầng 12 là 12A tầng 13 là 12B vì quan niệm các số trên không may mắn. Thường các căn hộ ở những tầng này có đơn giá thấp hơn tầng khác do kén khách hơn.
  • Hầm: tính từ mặt đất trở xuống, thường ký hiệu là tầng B – basement – hầm.
  • Độ dày sàn: là độ dày sàn bê tông nằm giữa các tầng với nhau.
  • Độ dày tường: là độ dày tường ngăn giữa các phòng hay các căn hộ/căn nhà với nhau. Tường ngăn giữa 2 căn hộ cạnh nhau là tường chung. Tường ngăn giữa 2 căn nhà trong dự án thấp tầng hầu hết là tường riêng.
  • Độ cao trần: là chiều cao tính từ sàn bên dưới đến trần bên trên, thường dao động từ 3-3.6m đối với căn hộ, ở khu vực bếp và toilet sẽ thấp hơn vì phải lắp hệ thống kỹ thuật điện – nước âm trần. Đối với nhà phố, biệt thự thì độ cao trần thường lớn hơn, đặc biệt là ở tầng trệt.
  • Móng: là kết cấu kỹ thuật xây dựng nằm dưới cùng của toà nhà/căn nhà, có vai trò chịu tải trọng cho toàn bộ công trình xây dựng bên trên. Hầu hết các dự án nhà liên kế sử dụng móng chung. Biệt thự song lập thì 2 căn cạnh nhau sử dụng chung 1 nền móng. Chỉ có biệt thự đơn lập là sử dụng móng riêng.
moi gioi bds
Môi giới biết qua các kiến thức về xây dựng để tư vấn đến khách hàng

ĐỐI VỚI CĂN HỘ CHUNG CƯ

  • Diện tích thông thuỷ: là diện tích thực tế khách hàng mua nhà sẽ sử dụng, không tính phần diện tích các tường ngăn/cột che phủ. Để dễ hiểu, bạn tưởng tượng mình làm đổ nước khắp sàn căn hộ, nước lan được đến đâu thì phần đó được tính vào diện tích thông thuỷ.
  • Diện tích tim tường: là diện tích thông thuỷ + 100% diện tích các tường ngăn/cột riêng trong căn hộ che phủ (tường giữa các phòng, giữa căn hộ và hành lang, giữa căn hộ và ban công/lô gia là tường riêng) + 50% diện tích các tường ngăn/cột chung giữa 2 căn hộ che phủ.
  • Lô gia và ban công: lô gia là từ gốc tiếng Ý (loggia), là phần không gian hướng ra ngoài nhưng được xây âm vào bên trong mặt bằng nhà. Để dễ hiểu, bạn hãy tưởng tượng lô gia như cái hộc ngăn kéo, kéo ra ngoài thì nó là ban công, thụt vào trong thì nó là lô gia. Trên thực tế, rất nhiều người, thậm chí cả chủ đầu tư gọi nhầm lô gia của căn hộ là ban công (phần không gian ngay trước phòng khách) và coi lô gia chỉ là không gian phơi đồ và đặt máy giặt. Nhưng gọi nhầm riết thành thông lệ, nên bạn cứ gọi theo như vậy, đỡ phải phân bua lòng vòng, nhứt đầu với khách hàng nhé. 
  • Tầng kỹ thuật: là tầng chứa các hệ thống máy móc vận hành , hệ thống cấp điện, cấp nước thoát nước của tòa nhà… Ngoài ra còn là nơi bố trí các phòng cho nhân sự quản lý kỹ thuật điện, nước và phòng làm việc của Ban quản lý dự án. Tuỳ quy mô và chiều cao của căn hộ, tầng kỹ thuật có thể nằm ở tầng hầm, tầng trung hoặc tầng thượng của toà nhà.
  • Chiều rộng hành lang: là chiều rộng của lối đi chung trong căn hộ. Theo quy định của thông tư 31/2016/TT-BXD, căn hộ hạng A chiều rộng hành lang tối thiểu phải là 1.8m, đối với hạng B thì là 1.5m. Nhưng trên thực tế nhiều CĐT tự gắn mác căn hộ mình là hạng A, B mặc dù không đáp ứng được điều kiện theo thông tư. Chiều rộng hành lang ở sảnh thang máy sẽ lớn hơn gấp gần 2 lần so với hành lang căn hộ.
  • Chiều cao lan can: là chiều cao tính từ mặt sàn đến tay vịn lan can. Theo QCVN 04:2019/BXD, chiều cao lan can phải tối thiểu từ 1.4m ở vị trí ban công, lô gia đối với các căn hộ từ tầng 9 trở lên, tối thiểu 1.1m ở các căn hộ dưới tầng 9.
thong so ky thuat xay dung
Khoảng lùi tại dự án The Classia

ĐỐI VỚI NHÀ PHỐ BIỆT THỰ

  • Compound: là thuật ngữ dành cho dự án thấp tầng có xây dựng tường bao bọc xung quanh tạo thành một khu dân cư khép kín, tách biệt với bên ngoài nhằm đảm báo tính riêng tư, an ninh cho cư dân.
  • Lộ giới: là chiều rộng của đường, bao gồm cả vỉa hè, tính từ mép cổng nhà này đến mép cổng đến nhà đối diện. Các dự án nhà phố tại Quận 9 của Khang Điền và MIK Group thường có lộ giới tối thiểu 12m, vỉa hẻ mỗi bên 3m, lòng đường 6m.
  • Diện tích đất: là diện tích của khuôn viên đất chứa căn nhà được xây dựng bên trên nó.
  • Diện tích xây dựng: là phần diện tích đất bị che phủ bởi căn nhà được xây dựng trên nó.
  • Tổng diện tích xây dựng: là tổng diện tích các sàn xây dựng cộng lại nhưng thường sẽ gần bằng diện tích xây dựng nhân với số tầng (do không phải tầng nào cũng xây giống nhau, có chỗ lồi ra, chỗ thụt vào).
  • Khoảng lùi: là khoảng cách tính từ mép cổng đến nhà, khoảng lùi này gọi là sân trước, thường là 3m, dùng làm nơi đỗ ô tô hoặc sân vườn. Khoảng lùi phía sau tính từ nhà đến mép hàng rào của căn đối đít và thường có chiều rộng là 2m, dùng làm khu vực vệ sinh, giặt giũ, phơi đồ… Khoảng lùi sân sau thật ra là bắt buộc phải có theo luật định, nó được gọi là hành lang chống cháy lan.