Nắm các key cơ bản sau đây để hiểu rõ pháp lý một dự án

Pháp lý dự án là một chủ đề quan trọng mà môi giới nào cũng cần nắm rõ vì nó liên quan đến tiến độ bán hàng và loại văn bản chủ đầu tư sẽ ký kết với khách hàng. Trong bài viết này, Hunter Land sẽ giới thiệu đến bạn kiến thức căn bản và thực tiễn nhất về pháp lý bất động sản.

nhiều DỰ ÁN ĐỀU DÙNG TỪ "LỄ CÔNG BỐ" tHAY vì "LỄ MỞ BÁN"?

Thông thường, các dự án căn hộ sẽ được “công bố dự án” (một cách nói khác mang nghĩa “mở bán” để hợp thức hoá việc bán hàng khi dự án chưa đủ điều kiện) khi dự án được cấp giấy phép xây dựng. Đối với đất nền hay nhà ở thấp tầng, Chủ đầu tư sẽ mở bán khi được cấp Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500.

Việc chủ đầu tư mở bán sớm mục đích chính là để huy động vốn cho việc xây dựng thay vì dùng hoàn toàn bằng vốn tự có của doanh nghiệp họ. Mở bán khi chưa đủ điều kiện “vừa hại vừa lợi” cho khách. 

  • Hại ở chỗ nếu khách hàng mua nhầm các dự án của chủ đầu tư không uy tín, tiềm lực tài chính yếu thì có thể bị chậm tiến độ xây dựng, nhận nhà hoặc thậm chí là mất tiền. 
  • Lợi ở chỗ khách hàng thường được thanh toán nhẹ nhàng với số tiền trả trước đâu đó chỉ từ 10-15% thay vì phải đóng liền 30% như khi ký hợp đồng mua bán chính thức (khách đầu tư thích điều này vì không phải chi trước quá nhiều).
giay phep xay dung honas
Giấy phép xây dựng dự án Honas Residence do Hunter Land phân phối

dự án thế nào được xem là đủ điều kiện mở bán?

Một dự án đất nền được gọi là đủ điều kiện mở bán là dự án đã có:

  • Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư
  • Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền
  • Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của CĐT
  • Phê duyệt 1/500
  • Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về PCCC
  • Giấy phép xây dựng
  • Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng

Đối với dự án nhà ở thấp tầng (nhà phố, biệt thự): điều kiện tương tự như dự án đất nền + Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần thô căn nhà (nhưng phải phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài).

Đối với dự án nhà ở cao tầng (căn hộ): điều kiện tương tự như đất nền + Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng.

bien ban nghiem thu honas
Giấy phép xây dựng dự án Honas Residence do Hunter Land phân phối

KHI NÀO DỰ ÁN ĐỦ ĐIỀU KIỆN BÀN GIAO VÀ CẤP SỔ?

Đối với đất nền, nhà phố, biệt thự thì điều kiện về mở bán cũng là điều kiện để được bàn giao lô đất hay căn nhà cho khách hàng. Còn đối với dự án căn hộ hoặc công trình cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000m3 trở lên thì muốn bàn giao phải có thêm:

  • Hồ sơ nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy.
  • Hồ sơ nghiệm thu hoàn thành công trình.

Một dự án được gọi là đủ điền kiện cấp sổ là dự án đã có:

  • Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
  • Danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán.
  • Báo cáo kết quả thực hiện dự án.

BẢNG TÓM TẮT TIẾN ĐỘ TRIỂN KHAI VÀ LOẠI HỒ SƠ GIAO DỊCH THEO TIẾN ĐỘ PHÁP LÝ

Tiến độ pháp lý của dự án

Có phê duyệt 1/500 hoặc Giấy phép xây dựng

Đủ điều kiện mở bán

Đủ điền kiện bàn giao

Đủ điều kiện cấp sổ

Tiến độ triển khai dự án

Rò rỉ thông tin dự án (rumour)

Lễ công bố hoặc Lễ mở bán

Lễ bàn giao nhà

 

Lễ bàn giao giấy chứng nhận

Bộ hồ sơ giao dịch với khách hàng

Phiếu yêu cầu tư vấn/Phiếu giữ chỗ

Bản đăng ký nguyện vọng & TTĐB

Phiếu đặt cọc &HĐMB

Biên bản bàn giao nhà

 

Giấy chứng nhận QSĐ&QSHNƠ

Đơn vị lập văn bản

Sàn môi giới

Chủ đầu tư

Chủ đầu tư

Chủ đầu tư

Cơ quan Nhà nước

Trên đây là các key cơ bản và thực tế nhất được đúc kết từ kinh nghiệm bán hàng nhiều năm của các chuyên viên tư vấn tại Hunter Land. Mong rằng qua bài viết này bạn sẽ có thêm kiến thức pháp lý để tư vấn chuẩn xác đến khách hàng, giúp khách hàng né tránh được các dự án “ma” nhé!